Bà Đỗ Thu Hằng – Giám đốc cấp cao Bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội – cũng dự báo trong quý IV/2025, thị trường sẽ đón nhận nguồn cung mới gồm 8.900 căn, chủ yếu là căn hộ hạng B. Từ năm 2026 trở đi, nguồn cung dự kiến sẽ dồi dào hơn.

Theo bà, có 3 nguyên nhân dẫn đến việc hạ nhiệt của giá chung cư . Thứ nhất, nguồn cung căn hộ đang được bổ sung nhiều hơn. Chỉ tính riêng Hà Nội, thành phố đã duyệt 148 dự án với quy mô hơn 840 ha thí điểm làm dự án nhà ở thương mại qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, việc đẩy mạnh cải tạo chung cư cũ cũng sẽ tạo nguồn cung tương đối lớn, nhất là khi có quy định mới về việc nâng tầng khi cải tạo.

Và thứ ba là nhiều dự án nhà ở xã hội đã và đang được đẩy nhanh tiến độ, chính sách thu hút nhà đầu tư cũng ưu việt hơn trước.

Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6 nhìn nhận, nguyên nhân tăng giá chung cư, bên cạnh chi phí đầu vào tăng, còn đến từ việc các doanh nghiệp vướng quá nhiều thủ tục pháp lý, dẫn đến thời gian kéo dài, cung không đáp ứng kịp cầu.

Vì vậy, nếu các vướng mắc được tháo gỡ nhanh, nguồn cung nhà ở bình dân tăng, thì giá chung cư có thể điều chỉnh giảm. Ông Quê dẫn chứng trong quá khứ, ở giai đoạn 2008 – 2010 có dự án chung cư giá 50 – 70 triệu đồng/m². Thế nhưng, đến năm 2011 – 2013, khi thị trường xuất hiện các dự án nhà giá rẻ, bình quân ở mức 11 – 15 triệu đồng/m², mức giá này đã hạ xuống.

Ông Quê nhận định, nếu kịch bản cũ lặp lại, giá nhà có thể giảm từ năm 2026. Lý do là bởi các dự án nhà ở nói chung và các dự án nhà ở xã hội sẽ bắt đầu hoàn thiện về thủ tục, đẩy nguồn cung tăng lên trong khoảng 1 năm sau đó, giúp giá nhà hạ nhiệt.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cao cấp CBRE Việt Nam cũng nhận định, có một điều chắc chắn là giá căn hộ sẽ không thể tăng mãi được mà chỉ tăng cho đến khi chạm “ngưỡng chịu đựng” và khả năng chi trả của người mua nhà.

Thực tế là giá căn hộ tại TP.HCM sau thời gian liên tục tăng từ năm 2017 – 2019 và lập đỉnh thì đến năm 2022 đã chững lại và đi ngang. ” Chung cư TP.HCM đã lên đến một mức mà người dân không thể chịu được nữa “, bà Dung nhận xét. Cụ thể, khoảng giá trung bình cho một căn hộ là 100 triệu đồng/m². Nếu cộng các dự án bình dân vào thì có giá 65 triệu đồng/m² và cao nhất lên đến hơn 200 triệu đồng/m².

Tương tự, tại thị trường căn hộ Hà Nội, vị chuyên gia này cho rằng, mức giá sẽ tiếp tục tăng đến khi nào đặt mặt bằng giá trung bình 100 – 200 triệu đồng/m² thì sẽ phải dừng lại.

Tất nhiên, mức tăng giá này sẽ phụ thuộc vào vị trí và chất lượng của từng dự án. Với các vị trí dự án đang ở mức 70 triệu đồng/m², sẽ tiếp tục tăng đến khi đạt ngưỡng 100 – 120 triệu đồng/m².

Các vị trí dự án đang ở mức giá 30 – 40 triệu đồng/m² thì có thể tăng đến mức 50 – 60 triệu đồng/m2, tuỳ chất lượng căn hộ và uy tín chủ đầu tư.

Ở chu kỳ trước, thị trường căn hộ TP.HCM đã mất đến 5 năm để đạt đỉnh nên thị trường chung cư Hà Nội cũng sẽ có thời gian tương tự để tăng giá.

Làm gì để hạ giá chung cư?

Để sớm giảm giá chung cư, ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) – cho rằng, cần đẩy nhanh tiến độ các dự án xây dựng nhà ở xã hội. Cơ quan chức năng chủ động điều tiết nguồn cung bằng cách sử dụng hiệu quả công cụ lập, điều chỉnh quy hoạch, bố trí thêm quỹ đất sạch giúp các nhà đầu tư triển khai dự án nhà ở xã hội ngay khi lập quy hoạch.

Về lâu dài, để ổn định giá nhà chung cư nói riêng và các sản phẩm nhà ở nói chung cần phải có sự tham gia quyết liệt của Nhà nước. Trong đó, cần tiếp tục thúc đẩy phát triển hạ tầng giao thông, rút ngắn thời gian di chuyển từ khu vực vệ tinh tới trung tâm thành phố, nguồn cung đến từ khu vực vùng ven sẽ kéo giảm giá nhà.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, nêu ý kiến: Nhà nước cần ban hành quy trình chuẩn về đầu tư xây dựng đối với dự án nhà ở thương mại để xác định thời hạn thực hiện từng thủ tục hành chính, khuyến khích các sở, ban ngành, địa phương giảm tối đa việc yêu cầu bổ sung hồ sơ quá nhiều lần, nhằm rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục hành chính.

Bên cạnh đó, cơ quan Nhà nước cần tập trung tháo gỡ những vướng mắc pháp lý cho dự án bất động sản để tăng nguồn cung nhà ở. Việc tăng nguồn cung sẽ tác động làm bình ổn giá nhà theo quy luật cung-cầu, quy luật cạnh tranh của thị trường.

Ông Châu cũng đề nghị các tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản giảm giá bán sản phẩm nhà ở, giảm bớt kỳ vọng lợi nhuận, không neo giữ giá cao, tăng chiết khấu và có các chính sách khuyến mãi, hậu mãi nhằm kích cầu tiêu dùng trên thị trường, tạo dòng tiền và thanh khoản.

Doanh nghiệp bất động sản cũng cần chuyển hướng đầu tư về phân khúc nhà ở bình dân, giá vừa túi tiền phù hợp với thu nhập của người dân và tham gia phát triển nhà ở xã hội để có thể tiếp cận gói tín dụng ưu đãi.

Ông Phạm Đức Toản thì cho rằng, chìa khóa cho việc “hạ nhiệt” giá bất động sản là các khu đô thị nhà ở xã hội tại những khu vực cửa ngõ Thủ đô. Khi các dự án này được hoàn thành, giá nhà tại Hà Nội sẽ giảm 30 – 40% so với hiện nay.